매매계약해제·소유권이전등기

【원고(반소피고), 상고인】 <br/>【피고(반소원고), 피상고인】 주식회사 제우공영 (소송대리인 변호사 허영표외 1인)<br/>【원심판결】 서울고법 2006. 1. 18. 선고 2004나88829, 2005나33956 판결<br/>【주 문】<br/>원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.<br/><br/>【이 유】 1. 원심의 사실인정 및 판단요지<br/> 가. 원심이 그 채용 증거들에 의하여 인정한 사실은 다음과 같다.<br/> (1) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 주식회사 넓은들(피고 대표이사가 실질적으로 경영하는 회사이며, 이하 ‘소외 회사’라 한다)과 공동으로 수원시 권선구 입북동 156 일대의 토지에 금강지역주택조합 아파트를 건립하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하던 중 2003년경 소외 회사에게 이 사건 사업의 사업권을 넘겨주었다. <br/> (2) 이 사건 사업을 위한 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 학교용지를 확보할 필요가 있던 피고는 2003. 3. 7. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)들과 사이에, 원고들이 공유하는 이 사건 각 부동산을 대금 1,074,800,000원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데 그 주요 내용은 다음과 같다. <br/> 제1조 (계약의 목적) : 본 계약은 乙(피고를 지칭함)이 甲(원고들을 지칭함) 소유 부동산을 매수하고 원고들 소유 부동산을 포함한 사업대상부지 전 필지를 매입하여 아파트 건립사업을 추진함에 있어 본 계약 체결 후 원·피고 간의 권리와 의무관계를 정함을 목적으로 한다. <br/> 제2조 (계약금 지급방법) : ① 피고는 사업대상부지 전 필지(국공유지 제외) 매매약정이 완료된 후 매매계약금을 원고들이 수령 후 계약이 성립한 것으로 본다. (이하 생략)<br/> 제8조 (계약효력) : 원고들과 피고가 쌍방 체결한 본 계약은 일방적으로 파기할 수 없으며, 사업대상부지 90% 토지계약이 완료되지 않아 사업추진이 불가능할 경우 계약은 무효로 한다.<br/> (3) 피고는 이 사건 매매계약 체결 당시 원고들과 사이에, 원고들이 이 사건 사업의 종전 시행자인 주식회사 동은앤탑에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 위 회사로부터 수령한 30,000,000원을 이 사건 매매계약의 계약금 일부로 수수한 것으로 하기로 합의하면서, 원고들의 요청에 따라서 원고들에게 계약금 명목의 150,000,000원을 추가로 지급하였다. <br/> (4) 원고들은 이 사건 매매계약 체결일로부터 5개월이 지난 2003. 8. 6.경부터 피고에게 잔금 지급을 독촉하다가, 2004. 2. 26. 피고에게 원고들이 준비한 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환으로 2004. 3. 5. 법무사사무실에서 잔금을 지급할 것을 최고하였으나, 피고측에서는 위 일자, 장소에 나타나지 아니하였다. <br/> (5) 그 뒤 이 사건 사업의 사업주체인 금강지역주택조합은 2004. 4. 21.경 수원시장에게 수원시 권선구 입북동 156 외 142필지 43,246㎡ 위에 아파트 974세대를 건립하는 것을 골자로 하는 주택건설사업계획승인을 신청하였다. 당초 위 주택조합이 주택건설사업계획에 수반하여 수립한 학교용지 확보계획에 따르면 이 사건 각 부동산을 포함하여 아파트 부지에 인접한 같은 동 273-1 외 43필지 총 13,149㎡를 학교용지로 확보하는 것이 예정되어 있었는데, 수원교육청의 검토 결과 적정 학교용지의 면적은 2004. 8.경 12,102㎡로, 다시 2004. 12.경 11,318㎡로 축소 조정되었던바, 이 사건 사업의 사업계획은 수차례에 걸친 수정 보완 등 절차를 거치면서도 수원교육청과 위 주택조합 사이의 학교용지 확보에 관한 협의가 제대로 이루어지지 아니하여 그에 대한 승인이 지연되었다. 그러던 중 2005. 8. 30. 수원교육청에서 같은 동 190 일원에 중학교를 설립하는 계획을 추진함에 따라서 이 사건 각 부동산 일대의 토지를 별도의 학교용지로 확보할 필요가 없게 되었고, 이에 수원시장은 2005. 10. 18. 별도의 학교용지 확보의 조건 없이 같은 동 156 외 139필지 43,702㎡의 아파트 부지 위에 아파트 912세대를 건립하는 내용의 주택건설사업계획을 승인하였다.<br/> 나. 이 사건 매매계약의 효력에 대한 원심의 판단요지<br/> 이 사건 매매계약이 반사회질서 또는 불공정한 계약에 해당하여 무효이거나 이 사건 매매계약의 규정에 따라서 이미 효력을 상실하였다는 취지의 원고들의 주장에 대하여, 원심은, 피고측에서 일부 토지소유자의 매도 거부 등의 사유로 이 사건 사업대상부지 전체를 확보하지 못하게 되어 이 사건 사업의 추진 자체가 불가능하여지게 될 경우를 대비하여 이 사건 사업대상부지 전체에 대한 매매계약이 체결되어 계약금이 수수될 것을 조건으로 하여 이 사건 매매계약이 성립하거나 그 효력을 발생하는 것으로 약정하였다고 볼 것이고, 위와 같은 매매계약의 성립조건 내지 매매대금의 지급조건은 매수인인 피고측의 사업상의 편의를 위하여 매도인인 원고들의 지위를 다소 불안정한 상태에 두는 것이기는 하나, 다른 한편 이 사건 매매계약에서 사업시행자가 이 사건 사업대상부지 중 90%에 해당하는 토지의 매매계약을 체결하지 못하여 사업추진이 불가능할 경우 이 사건 매매계약을 무효로 하여 당사자들이 계약의 구속력에서 벗어날 여지를 두고 있는 점 등에 비추어 볼 때 원고들이 주장하는 사유만으로 이 사건 매매계약이 현저히 불공정하다거나 사회질서에 반한다고 할 수 없고, 피고나 이 사건 사업의 시행자인 소외 회사가 이 사건 사업대상부지 중 90% 상당을 매수하지 못하여 그 시행 자체가 불가능해졌다는 점을 인정할 만한 증거가 없는 반면에, 2005. 10. 18. 이 사건 사업을 위한 주택건설사업계획의 승인이 이루어졌으므로, 원고들의 주장은 모두 이유 없다고 판단하였다.<br/> 2. 이 법원의 판단<br/> 원심이 판시한 바와 같이 이 사건 매매계약은 피고가 이 사건 각 부동산을 포함하여 이 사건 사업대상부지 전체를 매입하여 이 사건 사업을 추진하는 것을 전제로 하고(제1조), 피고가 이 사건 사업대상부지 전체를 확보하지 못하게 되어 이 사건 사업의 추진 자체가 불가능하여지게 될 경우를 대비하여 이 사건 사업대상부지 전체에 대한 매매계약이 체결되어 계약금이 수수될 것을 조건으로 하여 비로소 계약이 성립되는 것으로 간주하는 한편(제2조), 피고가 이 사건 사업대상부지 중 90%에 해당하는 토지들을 확보하지 못한 상황을 이 사건 사업의 추진이 실질적으로 불가능한 사유로 파악하고 그러한 경우에 쌍방 당사자가 계약의 구속력에서 벗어날 수 있도록 규정하고 있는 점(제8조) 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약은 이 사건 각 부동산이 아파트 부지 및 아파트사업에 수반되는 학교용지 등을 포괄하는 개념인 이 사건 사업대상부지에 포함되는 것을 전제로 하는 것으로서, 만일 이 사건 각 부동산이 그 사업대상부지의 범위에서 확정적으로 제외되는 경우 이 사건 매매계약은 실효되는 것으로 보아야 할 것이다. <br/> 그런데 원심 판시와 같이 피고는 이 사건 사업추진을 위한 학교용지를 확보하기 위하여 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 것인데, 수원교육청이 2005. 8. 30. 다른 장소에 중학교를 설립하는 계획을 추진함에 따라 피고로서는 이 사건 각 부동산 일대의 토지를 별도의 학교용지로 확보할 필요가 없게 되었고, 이로 인하여 수원시장은 2005. 10. 18. 이 사건 각 부동산 등 학교용지 예정지를 제외한 다른 토지들만을 아파트 부지로 하여 아파트 912세대를 건립하는 내용의 주택건설사업계획을 승인한 것이라면, 원심으로서는 위와 같은 수원교육청의 계획 및 수원시장의 주택건설사업계획승인으로 인하여 이 사건 각 부동산이 이 사건 사업대상부지의 범위에서 확정적으로 제외되었다고 볼 수 있는지 등에 대하여 심리하여 이 사건 매매계약의 효력이 그대로 유지되는지 여부를 검토했어야 함에도 불구하고, 이 점에 대해서 아무런 심리를 하지 아니한 채 이 사건 매매계약이 유효하다고 판단하였으니, 나머지 상고이유의 주장에 대하여 판단할 필요 없이 원심판결에는 심리미진 등으로 인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 하겠다. <br/> 다만, 피고는 제1심에서부터 이 사건 각 부동산을 학교용지로 확보하고자 한 취지는 애당초 이 사건 사업과 그 부근에서 이루어지는 벽산블루밍아파트 건설사업(시행사 주식회사 코퍼스트)을 연계하여 피고와 주식회사 코퍼스트가 공동으로 이 사건 각 부동산을 매수하고자 계획하였던 것이라고 주장하였으므로, 원심으로서는 이 사건 매매계약의 효력에 관하여 검토함에 있어서 이 사건 매매계약 당시에 전제가 되었던 아파트건립사업 대상부지의 범위 등에 대해서도 심리해야 할 필요가 있다는 점을 지적하여 둔다.<br/> 3. 결 론<br/> 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.<br/><br/>대법관 박시환(재판장) 이강국 손지열(주심)