토지경계 침범의 법적 정의와 해결방법, 민사소송 절차까지 상세 안내. 경계침범 분쟁 발생 시 대처요령과 실제 판례를 통한 해결 사례를 알아보세요.
토지경계 침범(경계침범)이란 타인의 토지에 건물이나 구조물이 침범하여 설치된 상태를 의미합니다. 민법 제244조에서는 경계침범에 대한 법적 처리 기준을 규정하고 있으며, 이는 단순한 토지 침범뿐만 아니라 건축물이나 구조물로 인한 침범까지 포함합니다.
경계침범이 성립하기 위해서는 첫째, 실제로 경계를 넘어선 침범이 있어야 하며, 둘째, 그 침범이 건물이나 구조물에 의한 것이어야 합니다. 침범의 정도가 경미하고 건물을 수거하거나 수정하는 것이 과다한 비용이 들 경우, 피해 토지 소유자는 적당한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
대법원은 경계침범 사건에서 '침범 정도의 경미성'과 '건물 수거에 따른 비용의 과다성'을 주요 판단 기준으로 삼고 있습니다. 실제 판례에서는 전체 건물 면적 대비 침범 면적이 10% 미만인 경우 대체로 경미한 침범으로 보며, 이 경우 건물 철거 대신 금전적 보상을 인정하는 경향을 보입니다.
경계침범 분쟁이 발생했을 때는 우선 정확한 경계측량을 통해 침범 사실을 확인해야 합니다. 공인된 측량업체를 통해 경계측량을 실시하고, 침범이 확인되면 상대방과의 원만한 협의를 시도하는 것이 바람직합니다. 협의가 이루어지지 않을 경우, 손해배상청구 소송이나 건물철거청구 소송을 제기할 수 있으며, 이때 반드시 전문 변호사와 상담하여 진행하는 것이 좋습니다.
[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정한 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다.<br/> [2] 1필의 토지 중 일부를 특정하여 매매계약을 체결한 경우, 그 매매계약에 따른 소유권이전등기는 해당 토지 중 매매대상이 된 특정 부분을 분할한 다음 분할된 특정 부분에 관하여 소유권이전등기를 하는 것이 원칙이다. 이와 달리 1필의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하기 위한 공유등기를 마치기 위해서는 당사자들 사이에 구분소유적 공유관계를 설정하기 위한 공유등기의 합의가 있어야 한다.<br/> [3] 甲이 거주하고 있는 건물이, 건축물이 있는 대지로서 용도지역이 준공업지역으로 지정되어 있는 乙 소유의 토지(이하 ‘乙 소유 토지’라 한다)의 경계를 일부 침범하여, 甲이 乙로부터 乙 소유 토지 중 경계를 침범한 약 33㎡(이하 ‘대상토지’라 한다)를 매수하는 계약을 체결하고 매매대금 전액을 지급한 후 40여 년이 지나 乙 소유 토지 중 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 관할 구청장이 甲에 대하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에 따른 장기미등기자에 해당한다는 이유로 과징금을 부과한 사안에서, 甲이 매매계약에 따라 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하기 위해서는 먼저 乙 소유 토지 중 대상토지 부분을 분할하여야 하는데, 건축법령에 의하여 乙 소유 토지 중 약 33㎡에 해당하는 대상토지의 분할이 제한되고 있는 이상, 甲으로서는 대상토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하므로, 甲에게 대상토지에 관한 소유권이전등기 신청의무의 이행을 기대하기 어려운 법령상 장애가 있었다고 볼 수 있고, 甲이 경계침범 부분을 특정하여 매수한 경위에 비추어 건축법령에 따른 법령상 장애 자체를 甲의 책임으로 돌릴 수는 없으므로, 甲이 장기간 乙 소유 토지 중 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못한 데에 정당한 사유가 없다고 단정하기는 어려운데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.<br/>
2020. 8. 20.[1] ‘채무자가 중대한 과실로 타인의 생명 또는 신체를 침해한 불법행위로 인하여 발생한 손해배상청구권’을 비면책채권의 하나로 규정한 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제566조 제4호에서 ‘중대한 과실’이란 채무자가 어떠한 행위를 함에 있어서 조금만 주의를 기울였다면 생명 또는 신체 침해의 결과가 발생하리라는 것을 쉽게 예견할 수 있음에도 그러한 행위를 만연히 계속하거나, 조금만 주의를 기울여 어떠한 행위를 하였더라면 생명 또는 신체 침해의 결과를 쉽게 회피할 수 있음에도 그러한 행위를 하지 않는 등 일반인에게 요구되는 주의의무를 현저히 위반하는 것을 말한다. 이때 채무자에게 채무자회생법 제566조 제4호에서 규정한 ‘중대한 과실’이 있는지는 주의의무 위반으로 타인의 생명 또는 신체를 침해한 사고가 발생한 경위, 주의의무 위반의 원인 및 내용 등과 같이 주의의무 위반 당시의 구체적 상황을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. <br/> [2] 甲이 고가도로 1차로를 주행하던 중 차로에 다른 차량이 진입하는 것을 발견하고 충돌을 피하려다가 중앙선을 침범하여 맞은편에서 진행하는 피해차량을 충격하였고, 위 사고로 피해차량에 타고 있던 3명 중 1명은 사망하였고, 2명은 중상을 입었으며, 乙 보험회사가 피해자들에게 보상금을 지급한 후 甲을 상대로 피해자들의 손해배상청구권을 대위행사하는 소를 제기하여 청구를 인용하는 판결이 선고·확정되었는데, 그 후 甲이 파산 및 면책을 신청하여 면책결정이 확정됨에 따라 乙 회사의 위 판결에 따른 채권이 면책되었는지 문제 된 사안에서, 교통사고처리 특례법 제3조 제2항 단서는 중과실이 아닌 경과실로 중앙선을 침범하는 경우도 있음을 예정하고 있으므로, 채무자가 위 조항 단서 제2호에서 정한 중앙선 침범 사고를 일으켰다는 사정만으로 곧바로 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조 제4호에서 규정하는 중대한 과실이 존재한다고 단정하여서는 안 되는 점, 甲은 다른 사고의 발생을 피하려는 과정에서 중앙선을 침범하게 된 것으로 보이는 점, 甲은 사고 당시 제한속도를 현저히 초과하여 주행하지 않았고, 그 밖에 다른 주의의무를 위반하였다고 볼 만한 사정을 찾기 어려운 점, 피해자들 중 1명이 사망하였고, 2명이 중상을 입었다는 사정은 ‘타인의 생명 또는 신체 침해의 중한 정도’에 관한 것으로서 채무자에게 중대한 과실이 있는지를 판단하는 직접적인 기준이 될 수 없는 점에 비추어 甲이 약간의 주의만으로도 쉽게 피해자들의 생명 또는 신체 침해의 결과를 회피할 수 있는 경우임에도 주의의무를 현저히 위반하여 사고를 일으켰다고 보기 어려운데도, 위 판결에 따른 채권이 중대한 과실로 타인의 생명 또는 신체를 침해한 불법행위로 인하여 발생한 손해배상청구권에 해당하여 면책의 대상에서 제외된다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.<br/>
반드시 철거만이 해결책은 아닙니다. 침범 정도가 경미하고 철거 비용이 과다한 경우, 손해배상으로 해결이 가능합니다.
공인된 측량업체를 통한 경계측량이 필요합니다. 측량결과도와 함께 현장사진, 등기부등본 등의 증거자료를 확보해야 합니다.
민사상 손해배상 청구권의 소멸시효는 10년입니다. 침범 사실을 안 날로부터 3년, 침범이 발생한 날로부터 10년 이내에 청구해야 합니다.