매매계약 해제

가. 부동산을 매매하면서 인접 국유지도 불하받을 수 있도록 주선하여 주겠다고 한 약정을 이행하기 위하여 매도인이 국유지 불하신청까지 하여 절차가 진행중이었음에도 매수인이 국유지 불하절차가 완료되지 않았다는 핑계를 내세워 잔대금지급을 거절하였다면, 이는 매수인으로서의 채무이행을 거절하는 의사를 명백히 표시한 경우로 보아야 할 것이라고 한 사례.<br/>나. 매매계약의 매수인으로는 갑 외에 3인이 더 있었지만 갑이 매매계약 체결시부터 계약해제통지를 받을 때까지 매수인측을 대표하였고 매매계약서에도 ‘갑 외 3인’으로 표시되었으며, 매도인이 다른 매수인을 만난 적도 없었다면, 갑 외의 다른 매수인들은 갑에게 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 포함한 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임하였다고 봄이 상당하므로, 매도인으로서는 갑에게 매매계약의 해제를 통고함으로써 매수인들 전원에 대한 해제의 의사표시를 적법히 하였다고 할 것이다.<br/>

[1] 제소전 화해가 이루어진 이후에 새로 발생한 사실을 주장하여 제소전 화해에 반하는 청구를 하는 것은 제소전 화해의 기판력에 저촉되지 아니하므로, 제소전 화해조서에 터잡아 소유권이전등기의무가 생겼다고 하더라도 제소전 화해 이후에 발생한 매수인의 채무불이행에 터잡은 계약해제를 청구원인으로 한 매도인의 소유권이전등기의무 부존재확인청구는 위 제소전 화해의 기판력에 저촉되지 않는다.<br/>[2] 소유권이전의 의사표시를 내용으로 하는 제소전 화해조서가 작성되면 그 강제집행은 이로써 완료되기 때문에 그에 대한 청구이의의 소는 허용되지 않는다.<br/>[3] 매수인이 매도인과 사이에 성립한 소유권이전의 의사표시를 내용으로 하는 제소전 화해조서에 터잡아 소유권이전등기를 마치는 것이 사실상 불가능하고, 매수인이 매도인의 매매계약 해제 사실을 적극 다투고 있는 경우, 매도인이 매수인을 상대로 소유권이전등기의무 부존재확인판결을 구하는 것은 매도인의 소유권 행사에 따른 불안·위험을 즉시 제거하는 데 필요할 뿐만 아니라, 그 불안·위험을 제거함에 가장 유효 적절한 수단이 된다.<br/>

계약해제로 인한 손해배상청구는 계약이 유효히 성립되었음에도 불구하고 채무자가 채무를 이행하지 아니함으로써 발생한 손해를 목적으로 하는 것이므로 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구함에 있어서는 채무자의 채무의 이행으로 인하여 채권자가 받을 이익 즉 이행이익을 산출하여 손해로서 청구하여야 하고, 그 계약이 유효하다고 믿음으로써 받은 손해의 배상 즉 신뢰이익의 배상은 청구할 수 없는바, 임대분양계약이 해제된 경우에 있어서 임차인이 지출한 개발비와 소개비는 임차인이 그 계약이 유효하다고 믿음으로써 헛되이 지출하게 된 비용 즉 신뢰이익에 대한 손해로서 이는 임대인이 그 계약을 이행하였더라도 지출하였을 것이고, 임대인의 채무불이행으로 인하여 발생한 손해라 할 수 없으므로 임대인에게 그 배상을 구할 수는 없다.<br/>

[1] 채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다. <br/>[2] 매도인의 매매계약상의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되어 이를 이유로 매매계약을 해제함에 있어서는 상대방의 잔대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있다고 하더라도 그 이행의 제공을 필요로 하는 것이 아니다. <br/> [3] 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하고 있는 제3자란 일반적으로 계약이 해제되는 경우 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하고, 계약상의 채권을 양수한 자는 여기서 말하는 제3자에 해당하지 않는다고 할 것인바, 계약이 해제된 경우 계약해제 이전에 해제로 인하여 소멸되는 채권을 양수한 자는 계약해제의 효과에 반하여 자신의 권리를 주장할 수 없음은 물론이고, 나아가 특단의 사정이 없는 한 채무자로부터 이행받은 급부를 원상회복하여야 할 의무가 있다.<br/>

甲에게 부동산을 매도한 乙이 甲과의 사이에 진행된 소송에서 매매계약 계약해제 여부가 다투어지던 중 丙 등에게 위 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 경료하자, 甲이 배임죄에 해당하는 위법한 부동산 이중매매라고 주장하며 乙에 대하여 불법행위 또는 소유권이전등기의무의 이행불능으로 인한 해제에 따른 손해배상 등을 구한 사안이다.<br/> 소송 절차에서 甲과 乙 모두 계약해제를 주장한 경위에 비추어 乙로서는 丙 등과의 매매계약 당시 이미 甲과 乙 모두에게 매매계약의 구속력에서 벗어나려는 의사가 있었다고 생각할 수 있는 점, 제1심법원은 甲과 乙 사이에 체결한 부동산 매매계약이 합의해제되었음을 확인하는 화해권고결정을 하였는데, 위 화해권고결정의 내용 및 송달 경위 등에 비추어 乙로서는 丙 등의 등기 당시 甲과의 매매계약이 화해권고결정의 내용과 같이 합의해제되었다고 생각할 여지가 있었던 것으로 보이는 점, 매매계약의 위반 외에 乙에게 통상 요구되는 주의의무를 위반한 과실 및 그로 인하여 불법행위책임이 성립한다고 볼 만한 구체적인 사정을 찾아볼 수 없는 점을 종합하면, 甲이 제출한 증거들만으로는 乙에게 배임의 불법행위책임이 인정된다고 보기는 어려우나, 乙이 甲에게 목적물에 관하여 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있었는데도 丙 등에게 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 소유권이전등기가 말소되거나 다시 乙에게로 소유권이 이전된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이상 乙의 甲에 대한 위 소유권이전등기의무는 이행불능에 빠졌다고 할 것이므로, 乙은 甲의 계약해제에 따른 원상회복 및 손해배상책임이 있다고 한 사례이다.<br/>